Avertissement : Il est rappelé à l’ensemble des lecteurs que les informations fournies dans ce dossier n’ont qu’un caractère purement indicatif et sont publiées sans aucun engagement de TRANSFORMAISON quant à leur caractère exhaustif, précis et actuel. Il appartient au lecteur de vérifier la véracité de ces informations par ses propres moyens. La responsabilité de TRANSFORMAISON ou de ses équipes ne pourra en aucun cas être engagée par quiconque subirait un éventuel préjudice causé par l'utilisation d'une information erronée figurant dans ce dossier.

Travaux requérant un permis de construire

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Le permis de construire est un acte administratif qui donne les moyens à l'administration de vérifier qu'un projet de construction respecte bien les règles d'urbanisme en vigueur. Il est généralement exigé pour tous les travaux de grande importance.

Une demande de permis de construire est notamment exigée dès lors que les travaux envisagés sur une construction existante  :

  • ont pour effet de créer une surface de plancher (pour en savoir plus) ou une emprise au sol (projection verticale du volume de la construction, tous débords et surplombs inclus) supérieure à 20 m²,
  • ou ont pour effet de créer une surface de plancher ou une emprise au sol supérieure à 40 m² dans les zones urbaines couvertes par un plan local d'urbanisme (PLU) ou un document assimilé (toutefois, entre 20 et 40 m² de surface de plancher ou d'emprise au sol, un permis de construire est exigé lorsque les extensions ont pour effet de porter la surface totale de la construction au-delà de 150 m²),
  • ou ont pour effet de modifier les structures porteuses ou la façade du bâtiment, lorsque ces travaux s'accompagnent d'un changement de destination (par exemple, transformation d'un local commercial en local d'habitation),
  • ou portent sur un immeuble inscrit au titre des monuments historiques ou se situant dans un secteur sauvegardé.

Le délai d'instruction est généralement de  2 mois pour une maison individuelle et/ou ses annexes ou 3 mois dans les autres cas.

Pour en savoir plus sur les démarches, dirigez-vous ici

Travaux requérant une déclaration préalable

La déclaration préalable est un acte administratif qui donne les moyens à l'administration de vérifier que votre projet de construction respecte bien les règles d'urbanisme en vigueur. Elle est généralement exigée pour la réalisation d'aménagement de faible importance.

Une déclaration préalable de travaux est notamment exigée  dans le cas des travaux sur une construction existante  qui suivent :

  • Travaux créant entre 5 m² ou 20 m² de surface de plancher ou d'emprise au sol.  Le seuil de 20 m² est porté à 40 m² si votre projet de construction est situé dans une zone urbaine d'une commune couverte par un plan local d'urbanisme (PLU) ou un document assimilé (par exemple, un plan d'occupation des sols). Toutefois, entre 20 et 40 m² de surface de plancher ou d'emprise au sol, un permis de construire est exigé si, après réalisation, la surface ou l'emprise totale de la construction dépasse 150 m²
  • Travaux de ravalement ou modifiant l'aspect extérieur d'un bâtiment existant. Cela peut concerner par exemple le remplacement d'une porte ou de fenêtres par un modèle de couleur et de forme différentes,
  • Travaux impliquant un changement de destination d'un local (par exemple, transformation d'un local commercial en local d'habitation) sans modification des structures porteuses ou de la façade du bâtiment.

Le délai d'instruction est généralement de 1 mois à compter de la date du dépôt de votre demande.

Pour en savoir plus sur les démarches, dirigez-vous ici

L’obligation de recours à un architecte

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Lorsqu'il s'agit d'une construction à usage autre qu'agricole (donc à usage d’habitation, de bureaux ou un commerce), le recours à un architecte n’est obligatoire que si l'emprise au sol ou la surface de plancher de la construction nouvelle dépasse 150 m².

La personne qui n'est pas dans l'obligation de confier son projet de construction à un architecte peut toutefois obtenir gratuitement des conseils auprès :

  • d'un architecte du conseil d'architecture, d'urbanisme et d'environnement (CAUE),
  • du service urbanisme de la commune où est situé le terrain.

Intérêt du certificat d’urbanisme

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Souvent méconnu, le certificat d'urbanisme est un acte administratif qui permet de connaître l'état des règles d'urbanisme applicables pour un terrain donné et d’avoir un idée sur la faisabilité d’un avant-projet. Sa délivrance n'est pas obligatoire, mais il est toutefois recommandé d'en faire la demande avant toute réalisation de travaux importants ou achat d'un bien immobilier.

Toute personne (qu’elle soit propriétaire ou non du terrain visé) peut faire la demande d’un certificat d’urbanisme. Il existe 2 catégories de certificat d'urbanisme :

  • le certificat d'urbanisme d'information qui  renseigne sur le droit de l'urbanisme applicable à un terrain, les limitations administratives au droit de propriété (servitudes d'utilité publique, droit de préemption...) et les taxes et participations d'urbanisme (raccordement à l'égout, voirie et réseaux...). Son délai  d’instruction est de 1 mois à compter du dépôt du dossier en mairie où se situe le terrain,
  • le certificat d'urbanisme opérationnel qui indique, en plus des informations données par le certificat d'information, si le terrain peut être utilisé pour la réalisation du projet de construction. Il donne également l'état des équipements publics existants ou prévus desservant ce terrain. Dans les faits, c’est ce type de certificat qui présente le plus grand intérêt. Son délai  d’instruction est de 2 mois à compter du dépôt du dossier en mairie où se situe le terrain.

Quel que soit le type de certificat souhaité, la demande doit être effectuée au moyen du formulaire cerfa n°13410*02 (téléchargeable ici).

Pour en savoir plus sur les démarches, dirigez-vous ici.

Qu’est ce qu’un plan local d’urbanisme

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Le plan local d'urbanisme (PLU) est le principal document de planification de l'urbanisme communal. Il remplace le plan d'occupation des sols (POS) depuis la loi SRU. Les petites communes se dotent souvent quant à elles d'une carte communale. Le PLU peut être élaboré au niveau d'une commune ou au niveau d'une structure intercommunale, par exemple une communauté d'agglomérations ou une communauté urbaine.

Le PLU est à la fois un document d'urbanisme réglementaire et un véritable projet de ville. Il établit un projet global d’urbanisme et d’aménagement et fixe en conséquence les règles générales d’utilisation du sol sur le territoire considéré. Toute demande d’autorisation d’urbanisme (permis de construire, déclaration préalable de travaux…) sera examinée au regard du plan d’urbanisme (PLU, POS ou carte carte communale) en vigueur sur le territoire considéré.

Le PLU est un document qui se compose de six parties dont deux d’entre elles devraient être systématiquement consultées avant de se lancer dans un projet de construction neuve ou d’extension, de surélévation, de modification substantielle d’une construction existante :

  • le document graphique du règlement qui se présente sous la forme d'une carte de la commune divisant son territoire en plusieurs zones (pour en savoir). Il vous permettra de connaître le type de zone sur lequel est situé le terrain (zone urbaine, à urbaniser, agricole, naturelle…) et par conséquent la partie du règlement applicable. A noter qu’il est fréquent de trouver plusieurs zones d’une même catégorie (plusieurs zones urbaines par exemple) qui répondent à des sections distinctes du règlement (sur une même commune, vous pourrez trouver par exemple des coefficients d’occupation des sols différents d’une zone à l’autre),
  • le règlement qui décrit, pour chaque zone définie dans le document graphique, les dispositions réglementaires applicables. Il se compose de 14 articles dans les lesquels vous trouverez entre autres les règles d’implantation des bâtiments, de hauteur maximum, d’aspect extérieur, d’emprise au sol ou encore le coefficient d’occupation des sol(pour en savoir).

Par ailleurs, il est vivement conseillé d’avoir un lecture attentive des annexes du PLU qui vous permettra de connaître l’étendue des servitudes d’utilité publique (SUP) en vigueur sur le territoire. Il s’agit de limitations administratives au droit de propriété, instituées par l’autorité publique dans un but d’utilité publique. Les SUP constituent des charges qui peuvent aboutir :

  • à certaines interdictions ou limitations à l’exercice par les propriétaires de leur droit de construire, et plus généralement d’occuper ou utiliser le sol
  • à supporter l’exécution de travaux ou l’installation de certains ouvrages (ex : lignes de télécommunication, élargissement de la voie publique),
  • plus rarement, à imposer certaines obligations de faire à la charge des propriétaires (travaux d’entretien ou de réparation).

Sachez enfin que vous pouvez obtenir un extrait des règles générales d’utilisation du sol applicables à un terrain donné en faisant une demande de certificat d’urbanisme auprès de la mairie. Vous pouvez également consulter librement le PLU en mairie et souvent sur le site internet officiel de la ville.

Les obligations d’affichage sur le terrain

Le bénéficiaire d’une autorisation d’urbanisme (ex : permis de construire ou déclaration préalable) a l’obligation d’afficher sur son terrain un extrait de cette autorisation dès réception de la notification de l'arrêté ou dès la date à laquelle le permis tacite ou la décision de non-opposition à la déclaration préalable est acquis et ce pendant toute la durée du chantier. L'inobservation de cette formalité peut entraîner des sanctions pénales.

Cet affichage prend la forme d'un panneau rectangulaire dont les dimensions doivent être supérieures à 80 cm. Le panneau doit être installé de telle sorte que les renseignements qu'il contient soient lisibles de la voie publique. Pour en savoir plus sur les mentions à y faire figurer, dirigez vous ici.

La date d'affichage sur le terrain est le point de départ du délai de 2 mois accordé aux tiers pour contester l'autorisation s'ils estiment que celle-ci leur porte préjudice. Pour en savoir plus sur les modalités et conséquences du recours d’un tiers, dirigez-vous ici.

Les déclarations d’ouverture de chantier et d’achèvement des travaux

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La déclaration d’ouverture de chantier (DOC)

  • Une fois obtenue l'autorisation d'urbanisme nécessaire, la déclaration d'ouverture des travaux (DOC) est un document qui permet de signaler à l'administration le commencement de ses travaux. Elle doit obligatoirement être effectuée dès l'ouverture du chantier.
  • L'ouverture de chantier se caractérise par l'installation de palissades autour du chantier, l'arrivée du matériel, les premiers travaux de terrassement. Le chantier débute au stade des travaux préparatoires dès lors qu'ils présentent une certaine importance.
  • La déclaration peut être effectuée en ligne via ce lien.

La déclaration d’achèvement et de conformité des travaux (DDACT)

  • La déclaration attestant l'achèvement et la conformité des travaux (DAACT) est un document qui permet de signaler à l'administration l'achèvement des travaux et la conformité de la construction par rapport à l'autorisation d'urbanisme accordée. Cette déclaration concerne uniquement les travaux ayant fait l'objet d'un permis de construire ou d'un permis de démolir. Elle doit obligatoirement être effectuée une fois que les travaux sont terminés.
  • Lorsqu'elle l'estime nécessaire, l'administration peut procéder au contrôle sur place des travaux réalisés. Cette visite des lieux n'est possible que dans un délai de 3 mois à compter de la date de réception de la déclaration. Ce délai est porté à 5 mois lorsque ce contrôle est obligatoire. Passés ces délais, l'administration ne peut plus contester la conformité des travaux.
  • Si l'administration constate une anomalie dans les délais de 3 et 5 mois suivant l'autorisation accordée, elle peut mettre en demeure le titulaire de l'autorisation d'y remédier en effectuant les travaux nécessaires ou lui demander de déposer un permis de construire modificatif. Si la régularisation de l'anomalie est impossible, elle peut imposer la démolition de la construction.
  • La déclaration d'achèvement des travaux doit être effectuée au moyen du formulaire cerfa n°13408*02 (téléchargeable ici)